林惠琳

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??據廣州市國土房管局公佈的數據，2014年11月全市原10區（不含增城、從化）二手住宅登記宗數為3794宗，同比減少43.0%。受11月下旬央行降息利好影響，當月經中介行促成的二手住宅買賣業務量比10月增加一成，住宅租賃業務量則比10月減少2%。滿堂紅市場研究部對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，11月份廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為20067元/平米，環比下跌2.9%，同比下跌4.3%。而11月份廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅平均租金為47.9元/平米/月，環比下跌2.4%，同比上升2.4%。

??降價盤依然是成功售出的主流

??11月降息的利好是令按揭買房者支出明顯減少。以同樣是80萬元貸款按20年等額還本付息計算，純公積金貸款降息後每月節省107元，純商業貸款降息後每月節省187元。借此利好，11月下旬廣州二手樓看房客戶逐步增加，11月22~30日經滿堂紅地產經紀帶去看二手房的日均客戶數量，比11月1~21日的日均看房客戶數量增加7.5%，繼而帶動二手房成交增加。當月的二手住宅買賣成交中，純商業貸款的比例為32.2%，連續兩個月重回三成以上。反而是純公積金貸款比例受廣州本地公積金政策收緊影響，回落到9.4%，比10月下降0.6個百分點。

??11月新11區（含增城、從化）的二手住宅登記宗數為4346宗，比10月（2986宗）增加45.5%，這是“9·30”央行信貸寬松政策及降息後的正常市場反應。自11月中旬開始，廣州二手小業主陸續調整待售物業放盤價，以輕微上調2%~3%的居多，部分業主甚至把物業臨時收回，留待2015年第一季度再出售。滿堂紅地產在11月22日~12月10日內擁有可出售的有效房源數量比11月3日~11月21日減少8.1%。但從今年前11個月經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣個案的成交價與放盤價對比情況（右表1）可以看到，降價出售仍是絕對主流。11月經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣交易中，整體成交價比放盤價下調7.1%，從164萬元/套下調至152萬元/套。

??滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，今年大多數月份的廣州二手住宅均價在1.9萬~2.1萬元/平米之間波動，相對較穩定，與一手新盤不時做降價促銷形成鮮明對比，若小業主在年底前大幅上調放盤價，必然會令潛在客戶的目光轉移到同地段的其他一、二手物業，成交難度大增。況且降息後國內A股市場突現連續多天成交放量，帶動股指及多數股票價格上漲，亦會吸引部分尚未進入樓市的準客戶把資金轉投股市，間接令樓市的承接力下降，故從現在起到明年春節之前的兩個多月裡，“有價講”才是廣州二手樓市的“主調”。

??外地客購買對象悄然改變

??2013年11月18日，“穗六條”出臺，對非廣州籍客戶的購買資格作瞭更嚴厲的“1年變3年”限制，自此開始，廣州一、二手住宅成交量明顯縮減。滿堂紅市場研究部把“穗六條”前、後一年的廣州籍與非廣州籍客戶在廣州購房的面積選擇上作瞭分類對比（右表2），不難看到，非廣州籍客戶在90平方米以上的物業選擇上出現明顯變化，後一年度較之前一年減少3%，廣州籍客戶在同樣面積區間對比上則隻有1.4%的落差。

??周峰認為，在“穗六條”的限制對象中，除投資客戶，還有一批沒繳納社保或個稅的豪客，這些客戶對廣州的大面積物業有著極強的支撐力，且基本不需要依賴銀行借款。限制瞭這些客戶的入市行為，剩餘符合入市資格的群體資金又並不充裕，在樓價高企的情況下，隻能把90平方米以下的物業作為首選對象，由於非廣州籍客戶和廣州本地客戶在戶型的購買意向上相接近，同場競爭也導致中小戶型物業價格難以下調。

??網簽量呈震蕩回升走勢

??11月廣州二手樓市持續好轉。據合富置業的統計顯示，11月廣州二手樓市看樓量較上月增加約兩成。合富標準指數監測“陽光傢緣”二手住宅網簽數據顯示，11月廣州全市二手簽約2384套，21.3萬平方米，較10月份上升瞭16%。

??2014年三季度，受政策釋放松動信號增多等因素影響，交投止跌企穩；10月份“9·30”房貸新政出臺，交投量大幅回升；11月份，二手樓市持續好轉，成交量較10月份增幅接近兩成。總的來說，四季度廣州二手樓市呈逐漸復蘇的跡象。

??從區域看，原芳村、花都、從化、番禺等近郊及外圍的升幅較大，超過兩成；海珠和越秀兩區的增幅在一成五左右，與大市相當；而天河、白雲、原荔灣的升幅相對較小。由每周的二手網簽量看，自3月份以來，二手住宅成交量基本呈持續低位下探尋底的特征；至9月份中下旬，二手網簽大致谷底企穩。10月中旬開始，二手周度網簽量呈明顯反彈回升的態勢，其後一直震蕩回升。其中11月份第四周，廣州全市二手網簽量619套；全市十區（不含增城、從化）網簽513套，總體網簽量重返2013年的平均正常水平。

??值得關註的是，由於銀行對房貸的支持力度增加，從10月開始，一次性付款的占比由此前的四成以上回落至三成五左右。調查顯示，首付三成的換房買傢多數是“賣一買一”，需求以兩房和小三房居多。11月二手交投持續回升，除瞭房貸政策利好、市場信心有所恢復的原因外；積累的迫切性“剛需”逐漸釋放，恰逢部分業主小幅讓價，也是買傢入市意願增加的重要原因。

??合富房地產經濟研究院院長龍斌指出，從目前的情況看，11月份登記入場的新客有所增多，但新客面臨的選擇較為多樣，尤其是外圍價格不高的新盤，引起不少二手客戶的關註。受此影響，不少新客的購房心態較為猶豫，入市節奏放緩，決策時間有所拉長。預計在12月份到春節前，二手樓市將會是一段儲客期，交投大多是“剛需”舊客，新客則以瞭解市場、思慮購房計劃為主。整體成交量或會與11月份大致相當，價格在總體上仍然走穩。

??此時不買更待何時

??繼10月二手市場交投活躍度環比大漲後，11月繼續保持升溫的態勢，且降息之後業主信心亦大為增強，議價空間持續減少。合富置業統計數據顯示，與9月二手市場平均讓價空間一度高達9%相比，現時二手市場平均讓價空間已回落到7%。合富置業市場經理梁燕明表示，買賣雙方對後市預期的轉向，再加上房貸新政以及降息利好的疊加作用，近期“剛需”、改善換房買傢入市的積極性比三季度明顯高出不少，甚至有投資客入市抄底。

??據合富置業成交數據統計，10月總價在100萬元以內的物業僅占整體市場成交的一成多，而到11月“剛需”客和投資客雙雙出手，令總價100萬元以內的低價物業，成交占比激增三成。位於老城區的低總價物業，是“剛需”客和投資客均追捧的物業，盡管在樓價高企的老城區，100萬元以內可能隻可買熱門板塊的樓梯樓一房一廳，但有些路段還是能有低價的樓梯樓兩房值得去“執漏”的。

??當下，老城區總價低於100萬元的二手房，以樓梯樓物業居多，適合預算不高的年輕人過渡型置業。合富置業恒寶廣場分行主管袁瑞珍表示，近期小戶型的單位盤源也比較多，如文昌南路有一套55平方米的樓梯樓兩房單位，證已滿5年，業主放盤價僅88萬元。在黃沙大道也有一套樓梯樓兩房單位以70萬元放售，面積約44平方米，證同樣亦已滿5年。

??房貸新政利好，不少改善型換房客抓緊時機，在年底出手，現時，改善型換房需求約占整體市場成交的三成多份額。合富置業江南西分行主管林建華表示，現時嘉銀華庭有一套116平方米電梯三房放售，放盤價為270萬元，證滿5年，稅費支出不高。合富置業高級營業經理劉兆洪表示，東浚荔景苑96平方米的電梯高層東南向三房單位，總價250萬元，證過5年且是業主唯一物業，稅費較低。

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